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文：喻义
年各地住房贷政策的调整，自年初以来就有了声响。1月12日，北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确降低公积金贷款首付比例，北海也成为今年国内首个降低首付比例的城市。
随着房地产市场的不断调控，房地产市场整体走势趋于稳定，但与此同时，房价依然居高不下。不过总的来说，我们不难看出未来整个房地产市场的发展趋势。为保证房地产市场健康稳定发展，无论是住房供应或开发上都不会出现巨大的落差。
值得注意的是，当前的疫情环境并没有完全消散，疫情之下，各国经济都不容乐观。因此，即使是刚需买房的人，也会在买房时做出慎重的选择。最近，网上很多人都在谈论未来的房价。10年前，“百万富翁”可以说是衡量一个家庭财富的标杆，但如今的万只能在一些三四线城市买到更大的房子。10年前，没有人会想到房价会涨得这么快。
根据央行公布的数据，房屋占中国城镇居民资产的70%以上，平均每户房产资产已达万，当然听起来家家户户似乎都“身家百万”，但要知道，这几百万的房产还包括二三十年的房贷，这也意味着大部分城市家庭都成了房奴。
10年前，虽然买房的还款压力很大，但房价确实涨得很快，10年翻了好几倍，买房的家庭还清房贷后，还可以过上非常轻松的生活。那么，现在买一套万元的房子，10年后还能得到房价上涨的红利吗？
3位“前首富”的看法
对于中国房地产市场和房价的走势，很多企业家此前都曾预测过，一位专家道出了“真相”。比如作为互联网先行者，马云曾断言房地产市场不会永远高调发展，当时马云还给出了“未来房价如葱价”的预测。一位专家说出了“真相”，从目前的情况来看，虽然房地产价格受国家调控政策的影响有所下降，但与大家普遍接受的“葱价”相差甚远。
当年马云之所以能做出这样的预测，是因为他认为，未来中国的房价会因为人口老龄化严重而继续下跌。当中老年人口比例达到一定水平时，中国年轻一代名下将有很多的房地产，彼时会面临房地产市场供过于求的局面。
当房地产不再是稀缺商品时，房价就缺乏上涨动力。当然除了马云，作为万达的创始人，王健林也点评了未来房价的走势，王健林认为，当城镇化发展取得新突破时，超一线城市和一二线城市房价将继续上涨，但其他地区房价可能普遍下降，导致房地产市场两极分化。
当时王健林说，万达集团未来会转型为文旅产业，因为没有一个国家的房地产能够发展繁荣超过50年。作为较早的一批“首富”，李嘉诚更早进入房地产市场，对房地产市场进行了更深入的研究。自年以来，李嘉诚不断卖掉自己的房地产和地产业务，积累了数千亿美元。
但他早早退出了房地产行业，可见李嘉诚对未来楼市并不看好，所以选择了其他行业。从三位前富豪的逻辑来看，房地产未来的价值主要取决于两个方面：一是地段，二是需求。
房价的频繁变动
买房时，地段也有重要区别，除了城市内部的差异，城市之间也存在差异。著名经济学家马光远表示，未来10年人口下降是肯定的，各大城市会争夺存量人口，而人口必然会流向大城市，这也是一种趋势。
如果是人口流失严重的三四线城市，未来10年房价不会上涨，大概率会下跌，万的房产自然会“缩水”，至于下降多少，则取决于城市的发展水平和人口增长，每个城市都会不同。
以北京的燕郊和香河为例。年之前，香河房价持续上涨，达到了惊人的每平方米。仍然吸引了大量的投资者，但由于政府不断修订监管政策。短短两年时间，香河的房价跌至每平方米元。由此可见，选择一个合适的城市和地点是多么重要。
所以，现价万的房子，10年后的价值取决于具体的城市，一线和准一线城市以及部分二线城市依然看涨，现价万的楼盘届时还会升值。但对于大部分三四线城市来说，随着人口的流失，房价失去上涨空间，下跌的概率更高，房地产价值也会相应下降。
需求
当市场供不应求时，价格就会上涨，就像城市化初期房价上涨一样。当供大于求时，价格就会下跌，那么为什么前几年房地产市场供过于求，房价还在上涨？“房住不炒”成为重中之重，各大城市都严格执行，出台调控措施稳定房价。未来10年房价走势如何，取决于调控政策的走向。但如果国家正在酝酿征收房产税，很可能会对房价产生很大的影响。
届时楼市的需求会持续减少，这也解释了为什么很多三四线城市和小县城面临房价挑战。随着中国人口增速放缓，年轻人生育意愿下降，新生儿数量整体呈下降趋势。据部分专家和机构预测，未来10年人口可能会出现负增长周期，这意味着房地产市场整体需求将减少。在这样的条件下，未来任何一个城市都很难迎来房价上涨的时期。
结语
如今，整体房价已经回归稳定趋势。对于今明两年需要买房的家庭，需要注意选择的城市和地段，在选择城市时尽量避免人口流失大的城市。
而国家采取各种措施只有一个本质目的，就是让房价回归合理区间，充分发挥住宅属性，而不是投资属性。因此，未来对楼市的调控措施会持续收紧，炒房群体可拥有的空间将逐渐被挤压。对于这些群体来说，也需要提前做好计划才能避免损失。
